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Urteil des BGH vom 22.01.2009 Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.01.2009 (Az..: IX ZR 66/07) ein für Immobilienkäufer wichtiges Urteil gefällt. Der Käufer einer Immobilie trat vom Kaufvertrag zurück, weil der Verkäufer Belastungen nicht löschen konnte. Zum Zeitpunkt des Rücktritts war der Kaufpreis schon gezahlt, der Käufer durch Vormerkung gesichert, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen. Nach der Erklärung des Rücktritts fiel der Verkäufer in Insolvenz. Der Insolvenzverwalter verlangte vom Käufer die Löschung der immer noch eingetragenen Auflassungsvormerkung. Der Käufer vertrat die Auffassung, der Löschung nur gegen Rückzahlung des Kaufpreises zustimmen zu müssen. Der BGH gab allerdings dem Insolvenzverwalter Recht, was zur Folge hatte, dass der Käufer seinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises lediglich als normale Insolvenzforderung geltend machen kann. Seinen Rückzahlungsanspruch wird er deshalb wahrscheinlich nur in Höhe von wenigen Prozent realisieren können.


Die Vormerkung ist „insolvenzfest“, d.h. der Käufer kann seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums auch dann durchsetzen, wenn der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrags insolvent wird. Nach dem Rücktritt vom Kaufvertrag besteht der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch des Käufers jedoch nicht mehr, da die Vormerkung stets mit dem gesicherten Anspruch erlischt. Der Käufer hat mit der Erklärung des Rücktritts also sein eigenes insolvenzfestes Sicherungsmittel zerstört. Mit dem Rücktritt wurde das Grundbuch unrichtig, so dass dem Verkäufer ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs zustand. Der weiterhin bestehende Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises gibt dem Käufer ein bloßes Zurückbehaltungsrecht, das allerdings nicht insolvenzbeständig ist.


Das Ergebnis ist für den Käufer bitter, da er durch eine eigene Erklärung – den Rücktritt – einen hohen Vermögensschaden erleidet. Der Käufer einer Immobilie sollte also anwaltlichen Rat hinzuziehen, wenn sich nach Kaufpreiszahlung und vor Umschreibung des Eigentums Probleme mit dem Vertragsvollzug ergeben, die zum Rücktritt berechtigen. Im Regelfall ist die Lastenfreistellung zwar Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises, das Urteil des BGH zeigt aber, dass dies nicht immer der Fall ist. Vergleichbare Konstellationen können eintreten, wenn sich zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung herausstellt, dass der Verkäufer eine Garantie nicht einhalten kann oder sich wesentliche Mängel am Kaufgegenstand zeigen, die zum Rücktritt berechtigen.


Dr. Philipp Libert
Rechtsanwalt