Am 01.07.2010 tritt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.05.2010 in Kraft (BGBl. I S. 639); sie löst die bewährte Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (BGBl. I 2209), geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 18.08.1997 (BGBl. I 2081), ab. Am 01.07.2010 tritt die Immobilienwert-ermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.05.2010 in Kraft (BGBl. I S. 639); sie löst die bewährte Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (BGBl. I 2209), geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 18.08.1997 (BGBl. I 2081), ab.
Gründe für die neue ImmoWertV sind die zwischenzeitlich eingetretenen Veränderungen der politischen und wirtschaftlichen Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt, welche u.a. zu früher so nicht wahrgenommenen Wertschwankungen beim Grundvermögen führen. Vor diesem Hintergrund hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ein Sachverständigengremium zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts einberufen, dessen Mitglieder von bundesweit tätigen Sachverständigenorganisationen, kommunalen Spitzenverbänden und in Abstimmung mit der Bauministerkonferenz (ARGEBAU) benannt wurden.
Dieses Gremium ist zu dem Ergebnis gelangt, dass sich die geltende Wertermittlungsverordnung prinzipiell bewährt habe, angesichts der o.a. Veränderungen jedoch der Fortentwicklung bedürfe. Die leitenden Ziele der daraufhin nun erlassenen ImmoWertV - deren Bezeichnung einerseits den faktisch überwiegend wirtschaftlich geprägten Adressatenkreis in den Blick nehmen und andererseits eine grundlegende Novellierung der Materie zum Ausdruck bringen soll - werden vom Verordnungsgeber wie folgt beschrieben:
- Verbesserung der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt,
- bessere Vergleichbarkeit der Wertermittlungsergebnisse,
- Berücksichtigung weiterer Verfahrensvarianten im Ertragswertverfahren,
- Verwaltungsvereinfachung,
- Deregulierung.
Zu diesem Zweck hat der Verordnungsgeber die ersten drei Teile der bisherigen WertV - unter einer redaktionell geänderten Gliederungsbezeichnung (Abschnitte 1 bis 3) - grundlegend überarbeitet:
- Im Abschnitt 1 werden unter anderem Begrifflichkeiten systematisiert, die Einbeziehung künftiger Entwicklungen und die Berücksichtigung bestimmter städtebaulich relevanter Umstände geregelt sowie allgemeine Verfahrensgrundsätze der Verkehrswertermittlung im Verhältnis zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren stärker konturiert.
- Im Abschnitt 2 werden die Vorschriften über erforderliche Daten praxisgerechter ausgestaltet und entsprechend der mit Artikel 4 (Nummer 2 und 4) des Erbschaft-steuerreformgesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) geänderten Rechtslage um eine Vorschrift zur Bodenricht-wertermittlung ergänzt.
- Im Abschnitt 3 werden die Regelungen zum Vergleichswertverfahren in einer Vorschrift zusammengefasst und präzisiert; die Regelung zur Boden-wertermittlung erfolgt in einer eigenen Vorschrift und gilt für alle Wertermittlungsverfahren. Im Rahmen der Vorschriften zum Ertragswert-verfahren werden weitere praxis-erprobte Verfahrensvarianten berücksichtigt: das vereinfachte Ertragswertverfahren und das sog. Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren). Die Regelungen zum Sachwertverfahren werden gestrafft und übersichtlicher gegliedert.
Im Abschnitt 4 der neuen ImmoWertV werden die ergänzenden Vorschriften des vierten Teils der bisherigen WertV werden nur partiell und insoweit übernommen, als sie für die Praxis von Bedeutung sind.
Dr. Klaus Schmiemann
Rechtsanwalt
Dr. Giso Hellhammer-Hawig
Rechtsanwalt
