AKTUELLES

In seiner letzten Sitzung vor den Kommunalwahlen im Mai hat der Rat der Stadt Köln am 08.04.2014 eine Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) beschlossen.

Die Satzung setzt für das Gebiet der Stadt Köln im Wesentlichen die mit Ablauf des 31.12.2006 außer Kraft getretene Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverordnung) fort. Nach dem sog. Kooperativen Baulandmodell stellt sie ein weiteres Instrument dar, der angespannten Wohnungssituation im Stadtgebiet zu begegnen und dazu die Wohnversorgung der Kölner Bevölkerung zu angemessenen Konditionen sicherzustellen. Zu diesem Zweck nutzt die Stadt Köln die vom Landesgesetzgeber in § 40 Abs. 4 Satz 1 WFNG NRW eingeräumte Möglichkeit, gegen den Leerstand oder die Zweckentfremdung freifinanzierter Wohnungen vorzugehen.

Eine „Zweckentfremdung“ in diesem Sinne liegt insbesondere in solchen Fällen vor, in denen mehr als die Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. Hierunter fällt nicht zuletzt auch die Vermietung von Wohnräumen an Touristen (Ferienwohnung). Darüber hinaus wird Wohnraum nach den Vorstellungen des Satzungsgebers auch dann zweckentfremdet, wenn er mehr als 3 Monate leer steht.

Soll Wohnraum, der nach der Satzung geschützt ist, anders als zu Wohnzwecken genutzt werden, bedarf es hierzu künftig – neben einer u.U. ohnehin erforderlichen (baurechtlichen) Nutzungsänderungsgenehmigung – zwingend auch einer Genehmigung durch das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln. Ein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Genehmigung besteht nicht. Insbesondere dann, wenn der Stadt ein „beachtliches und verlässliches“ Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum unterbreitet wird, steht der Genehmigung jedoch im Regelfall nichts entgegen.

Zudem kann dem Nutzungs- bzw. Verfügungsberechtigten des nach der Satzung geschützten Wohnraums im Falle einer festgestellten Zweckentfremdung aufgegeben werden, diese unverzüglich zu beenden. Die zweckwidrige Nutzung geschützten Wohnraums begründet überdies eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 EUR je Wohneinheit geahndet werden kann.

Die neue Satzung gilt grundsätzlich für alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens Wohnraum waren oder danach wurden. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt Wohnraum gleichwohl nicht in den Schutzbereich der neuen Satzung. Dies betrifft u.a. solche Wohnräume, die bereits vor Inkrafttreten und seitdem ununterbrochen anderen als Wohnzwecken dienten.

Die Wohnraumschutzsatzung tritt am 01.07.2014 in Kraft und gilt zunächst bis zum 30.06.2019. Spannend wird insbesondere sein, wie das Amt für Wohnungswesen in Zukunft das ihm von der Satzung eingeräumte Ermessen im Hinblick auf die Erteilung von Zweckentfremdungsgenehmigungen ausüben wird. Nach den Erfahrungen der Vergangenheit im Zusammenhang mit der Zweckentfremdungsverordnung ist jedoch davon auszugehen, dass das Genehmigungserfordernis sehr restriktiv verfolgt wird. Wer beabsichtigt, Wohnraum in absehbarer Zeit anderweitig zu nutzen, sollte dieses Vorhaben daher möglichst noch vor dem 01.07.2014 umsetzen.

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