Gewährleistungsausschluss und bodenschutzrechtlicher Ausgleichsanspruch Mit der Zunahme der Mobilität von Immobilien wird die rechtssichere Regelung des Rückgriffsanspruchs nach § 24 Abs. 2 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) noch wichtiger, aber auch noch schwieriger. Hinzukommt, dass auch 10 Jahre nach Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes viele Fragen noch nicht gerichtlich geklärt sind. Nach § 24 Abs. 2 BBodSchG besteht für die nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz Verpflichteten ein zivilrechtlicher Ausgleichsanspruch jedenfalls gegenüber dem Verursacher. Verpflichteter i.S. des BBodSchG sind u.a. der Verursacher sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und (unter bestimmten Voraussetzungen) der frühere Grundstückseigentümer sowie der Inhaber der tatsächlichen Gewalt.
Regelmäßig wird daran gedacht, einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss in einen (Grundstückskauf-)Vertrag aufzunehmen. Nicht selten stellt sich dies jedoch als unzureichend dar. Nach einer bisher wenig beachteten Grundsatzentscheidung des BGH schließt ein vertraglicher Ausschluss der Gewährleistung nicht automatisch zugleich die Geltendmachung des bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruchs aus. Auch die Aufnahme einer speziellen Regelung zu der Haftung von Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen gibt den Vertragsparteien oftmals nur eine Scheinsicherheit. Die Vertragsparteien sind sich häufig nicht darüber bewusst, dass eine Inanspruchnahme nach dem BBodSchG durch die Behörde auch denjenigen treffen kann, der vertraglich nicht haften soll.
Das BVerwG hat eine nahezu unendliche Haftung des Gesamtrechtsnachfolgers für durch den Rechtsvorgänger verursachte schädliche Bodenveränderungen / Altlasten angenommen. In dem zu entscheidenden Fall hat das BVerwG die Sanierungspflicht des Gesamtrechtsnachfolgers eines Bergwerkbetreibers bejaht. In dem Bergwerk wurden zur Kaligewinnung von 1927 bis 1973 Rohsalze gefördert. Bereits in den 60er Jahren war den Behörden der von der Kaliproduktion ausgehende Salzeintrag in das Grundwasser bekannt. Erst im Jahre 1999 verpflichtete die Behörde den Gesamtrechtsnachfolger des Bergwerkbetreibers zur Sanierung. Das BVerwG hat dies für rechtmäßig erachtet.
Die Schwäche der häufig in Verträgen verwendeten Regelungen zeigt sich schließlich bei Weiterveräußerungen. So mag der Verursacher sich vertraglich gegenüber seinem Käufer hinreichend vor einer Inanspruchnahme abgesichert haben. Eine Vereinbarung über den bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruch wirkt nach einem Hinweisbeschluss des OLG Frankfurt vom 18.03.2009 (Az.: 1 U 126/08) jedoch zur zwischen den Vertragsparteien. Selbst ein Hinweis auf die frühere Nutzung in einem weiteren Kaufvertrag des ersten Käufers mit einem Dritten stehe der Geltendmachung des bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruchs gegen den Verursacher, der nicht zugleich Verkäufer ist, nicht entgegen. Betrachtet man sich die Höhe der Sanierungskosten, so ist eine interessengerechte rechtssichere Regelung für die Haftung von Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen in (Kauf-)Verträgen bzw. eine entsprechende risikobewusste Berücksichtigung im Rahmen einer Due Diligence unerlässlich.
Dr. Inga Schwertner
Fachanwältin für Verwaltungsrecht